此次《民法典》编纂，包括总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编及附则，共1260条。相较于之前的《民法总则》与各单行法而言，新增了600多条规定，涵盖到了人们日常生活的各个方面。

第一编“总则”规定民事活动必须遵循的基本原则和一般性规则，统领民法典各分编。第一编基本保持现行民法总则的结构和内容不变，根据法典编纂体系化要求对个别条款作了文字修改，并将“附则”部分移到民法典草案的最后。

总则编中较为重要的一个变化是第三十四条第四款所规定的紧急情况被监护人无人照料，村居委会、居民委员会或民政部门应安排临时生活照料措施。

 

物权制度作为最重要的民事基本制度之一，是产权保护的基石，其重要性不言而喻。第二编“物权”在现行物权法的基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。

如何破解小区业主维权难？居住权制度如何规定？住宅建设用地使用权期间届满怎么办？……这些社会关注的热点问题，物权编均作出了回应。并且在强化业主权利保护、增加居住权规定、完善动产抵押和权利质押的规则等多方面作出完善。

变化一：在建筑物业主权利保护方面，物权编强化了业主对共有部分共同管理的权利，确立业主建筑物区分所有的双决制：双2/3参与表决。一般事项参与表决的双1/2同意；特别事项参与表决的双3/4同意。明确利用共有部分产生收益扣除合理成本归业主共有。

变化二：住改商。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

变化三：明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，推动解决业委会成立难的问题。

变化四：征用组织、个人的不动产或者动产的事由中增加“疫情防控”。

变化五：增加规定物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主应当依法予以配合。

变化六：按份共有人优先购买权期限由原来的15天，修改为“合理期限”。

变化七：遗失物认领期限由原来的6个月，修改为1年。无人认领的，归国家所有。

变化八：明确了添附变动物权，保护无过错方，启动侵权或补偿。因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

变化九：增加规定居住权。作为物权编的一大亮点，物权编在用益物权部分专章规定居住权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。居住权作为用益物权，一旦房屋的居住权在房管局登记了，就算成立。因此，对于购房者来讲，一定要亲查档案，看房屋中是否设置了居住权，因为新房东也不能赶走居住权人。

民法典新设了居住权，让房产的居住权和所有权相分离，实现更高效更合理的利用房产这样的贵重资产。在平常做业务的时候会遇到适用情形，比如说：夫妻双方离婚时约定家中一套房归男方所有，女方目前没有其他住房，需要两年的周转时间，双方在离婚协议当中就可以约定，虽然房屋产权归男方所有，但是可以给女方一个两年期的居住权，这两年的居住是女方的权利，而且她不需要向男方付费。

变化十：增加“其他具有担保功能”的合同，即非典型担保合同也是担保合同。

变化十一：超级优先权。第四百一十六条规定动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。

举个例子：“赊销”买车、或者“借款”买车。出卖方在交付车后10日内，对车辆抵押登记取得抵押权，可以插队！即使此前买车人将该车出质或抵押登记给他人，卖车方抵押权仍然优先于他人，这个叫超级优先，本质上是“公示先后”的例外。

变化十二：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。