出卖人在房屋买卖过程中，经常出现违约行为，主要有两种：一房先卖后抵和一房数卖。

一房先卖后抵是指商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。例如，开发商与买受人签订商品房买卖合同后，可能为了获得更多的建设资金，在未办理房屋转移登记手续前，又将该房屋抵押给第三人（一般指银行），用于向银行贷款。此时，该房屋同时存在抵押权和债权，抵押权是担保物权，物权优于债权原则，如果开发商届时不能履行还贷义务的，银行可以行使抵押权人，对该房屋享有优先受偿，而买方则有可能钱、房两空。

一房数卖，也称房屋多重买卖，是指买卖双方签订房屋买卖合同后，房产过户前，卖方将房产再次转卖给他人(第三人)的行为。卖方一房二卖的行为，通常是想要单方面解除合同，或者想通过一房多卖套取资金甚至诈骗钱财。

 

一房数卖中，房屋买合同均有效，房子属于谁？

《物权法》明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。出卖人将同一房屋出卖多人，签订多份《房屋买卖合同》。在房屋产权未办理登记的情况下，房屋所有权未发生变化，但签订的《房屋买卖合同》有效。

自2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：

出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

因此，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照如下顺序确定权利保护顺位：已经办理房屋所有权变更登记的，优先于未办理房屋所有权变更登记的；均未办理房屋所有权变更登记的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。此外，房屋买卖合同备案登记属于行政管理手段，不具有物权变动公示效力，不能对抗第三人，亦不能依此主张优先履行。

但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

买受人应当如何维权？

1、解除合同。先卖后抵、一房数房，致使合同目的无法实现，此时买卖具有法定解除权，可以解除双方的房屋买卖合同。

2、返还已付购房款及利息、赔偿损失。合同解除后，因履行该合同支付给开发商的购房款及利息应当退还。有损失的，还要赔偿损失，例如因房价上涨带来的损失。

3、承担不超过已付购房款一倍的赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，先卖后押、一房二卖的情形导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

如何避免落入房屋买卖陷阱？

1、签署房地产《购房合同》前调取所购房产全套产调，了解房产情况，避免支付房款后才发现房屋有权属或者权利限制问题，造成自身经济损失。

2、就所购房屋的金额、面积、每期所支付的房价款等问题在合同中做出明确的约定，避免遗漏相关事项，届时无法维护自身权利。

3、签订房屋买卖后可预告登记，排除“一房数卖”可能。