案情简介

1992年，张女士花33.2万元，在深圳宝安华天花园购买了一套144平米的房子。随后张女士辗转多地工作，没能及时为房屋办理房产证。今年4月，张女士委托在深圳市的亲戚为这套房屋办理房产登记手续，结果意外发现房屋内有陌生人入住，原本的毛坯房也变成了精装修。里面还住了一户人家。华天花园物业管理处主任表示，只知道房屋管理费一直是现有住户在交。而有居民表示，住户不是业主，是撬开门住进去的，目前房子已涨至600万。

 

江先生表示，张女士持有该套房屋的正规购房合同、收费单据等证明材料，并且有当年购房经办人的相关证言。他希望和当前房屋的住户当面对话，“如果他们有关于房屋所有权的证据可以拿出来。”

后续经过多次的沟通后，事情结果已经出来了，在5月20号的时候，原房主和现住户又进行了一次协商，现住户承认了房子不是他的，但是表明房子是20万元购买的，卖方在办证期间失联，自己也是受害者，但希望原房主补偿20万元装修费。

在原房主看来，该要求完全就是不合理的，首先他们什么证据都没有，光凭口头上说是被骗买房，就开口要20万的补偿，我不去起诉就不错了，现在要补偿也可以，先这些年的房租按市场价交了，再来谈装修补偿一事。

律师说法

本案争议焦点有两个：1.双方目前都未取得房产证明，房子到底属于谁？2.如现住户所言如实，是否可以向原房主主张20万元装修补偿？

首先，据华天花园物业管理处主任黄伟强表示，如果张女士拿房产证来物业登记，就承认她是业主。之后，管理处会协调公安机关，把跟业主没有关系的人员清理出小区。不过问题在于，张女士当时买了房子就付全款了，但并没有办理房产证。现住户林先生也称，当年付了20万后，卖房者承诺帮办房产证，但之后却不知所踪。也就是说，双方现在都没有房产证，若排除开发商一房二卖的情况，原屋主持有的购房合同只是债权并非代表产权，需要查询房屋是否有产权登记，如果没有，原房主还需办理产证后才可通过法律途径要回房子。

若该房产属于张女士所有，里面的住户就涉嫌非法占有他人房产。若达到犯罪立案的标准，该住户就涉嫌构成刑事犯罪。产权人可以向有管辖权的法院提起诉讼，追究租户近几年住在这个房子，应当支付租金的赔偿责任。

其次，若现住户林先生所言如实，该房屋是他们花了20万元买的，只不过未办理房产证卖方就失踪了。这种情况属于卖方无权处分他人财产，无所有权的房屋占有人将房屋出卖给他人，对此，除了宣布房屋买卖无效外，一般情况下，买受人都应当返还原房屋。但同时具备以下两个条件时，可以不返还原房屋：(1)被出卖的房屋属于无主房屋，并且已经超过规定期限仍无人认领;(2)买受人必须是善意取得，即买受人不知道也不可能知道出卖人为非房屋所有人而购买房屋。非法的房屋买卖原则上应返还房屋，但是如果非法转卖使原房屋已不存在，就要采取赔偿价金的方法处理。如果买受人是善意取得房屋，所有人只能向出卖人请求返还，再由出卖人负责追还房屋;出卖人还应向买受人退还房屋的全部价金，并赔偿由此而造成的损失。如果买受人是恶意取得(即买受人明知出卖人为非房屋所有人而购买)，所有人既可以向出卖人请求返还，也可以直接向买受人请求返还，而且房屋价金应没收归国家所有，买受人不得要求返还，同时还可以对出卖人处以罚款。

本案中，现住户在没有房产证明的情况下购买案涉房屋显然不构成善意取得，无法向原房主主张装修补偿。相反，原房主可要求现住户将房子恢复原状，造成的损失还应当赔偿。